北京首个共有产权养老模式将向全国推广
家政头条
近年来，为应对人口老龄化的趋势，中国大力提倡居家社区养老模式。乐成推出北京市首个共有产权养老社区试点恭和家园，运营已满一年。
2016年，北京市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（以下简称《方案》）（后附全文），明确北京市首个也是当时惟一的共有产权养老社区试点为位于朝阳区双桥的恭和家园项目。
该模式以“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”为主要内容，其中，养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者分别按5%、95%的份额共同持有，多项措施限定60岁以上老年人居住；由企业对配套医疗、护理、餐饮等公共服务设施持有经营。医疗卫生慈善用地可出售产权，一石激起千层浪。
医卫慈善用地获得房地产预售证
双桥恭和家园位于广渠路北侧，与杜仲公园近在咫尺。项目建筑规模3.68万平方米，由“养老居室”“长期照料（医护）床位”和“公共空间”三大主体部分构成，融合了居家养老、社区养老和机构养老的优势。其中养老居室365套、养护中心39间共计68张床位，目前已经出售143套。
据查询，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地。
虽然项目所属土地性质并非商品房，但双桥恭和家园却获得了商品房才有的预售许可证。根据北京市住建委提供的信息显示，该项目在2016年4月7日拿到预售许可证，编号为京房售证字（2016）35号，案名恭和养老中心；土地用途为地下车库及综合（养老及医疗用房），使用年限50年；开发企业为乐成老年事业投资有限公司，位于双井的恭和苑老年健康生活中心也是由该企业运营。
目前这种模式正在向全国推广。
延伸阅读（详情点击）：
销售人员介绍，双桥恭和家园与一般的养老机构不同，由于是公开市场拿地，政府又有特批，因此是北京唯一的“有房本”的养老院，产权年限为50年，购房者可以获得产权证。
对于为何这样一个以医卫慈善用地拿地的项目，最终可以获得商品房的预售许可证，日后该项目到底是应按照商品房管理，还是养老设施管理的问题，北京市住建委相关负责人明确回应：“恭和家园肯定不是普通的商品房，应该定义为养老设施，乐成老年事业投资有限公司也只是养老设施的提供者，而并不是开发商，该项目的管理是由北京市民政局来主导。”
据国土部发布的《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》）显示，养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，使用权出让最高按50年确定，依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。其中，经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。
“双桥恭和家园是划拨出让，如果对标国土部的文件，应该是非营利性，但又缴纳了土地出让金，因此在土地出让方面，很难界定是营利还是非营利。”一位不愿具名的土地专家如此分析。
收取一定服务费
据悉，该试点购房者必须满足以下条件才可购买：需要签订协议确认住户中至少有一位60岁及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部门登记备案审核；对于非京籍购房人，项目还规定了持有北京居住证、连续在京缴纳五年以上社保，或者连续在京缴纳五年以上个税的条件，但是名下是否有其他住房、有多少套并无限制。
也就是说对家中有房的家庭来说，共有产权养老房最有吸引的是不受北京现行商品房限购政策制约，也就是不限购，但是前提是购房者的家中一定要有一位超过60岁的老人居住，房产证的名字可以是老人的子女等亲属，允许子女陪同老人居住。
众所周知，2017年，北京商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。但是对于这种共有产权养老房的贷款不同于商办项目，也不同于住宅，可以首付50%，贷款50%。
在购房款外，恭和苑还收取一笔基础服务费。
销售人员介绍，购房者需支付每月3000元的“基础服务费”，这个服务费类似物业费，服务内容包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等。“这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。”
多数准购房者认为，既然是买卖，那么相关事后服务费就不应按照养老院，特别是民营养老院的标准来收取。
那么老人若过世房产能否出售？
乐成养老项目相关负责人介绍，共有产权养老居室可以转借，如果购买者家中老人去世，房产可以出售、出租，出售按照市场价格，相关获利将全部为购买者所得。当然，购买者、入住者也必须通过严格的审核。乐成养老项目负责人介绍，如果家中老人过世，居室持有人又没有养老需求，企业也可以帮持有人按市场价进行出租，相关收益也全部由购买者所得。
而在前段时间，北京市正式确定共有产权养老社区试点项目的下一步扩围计划，即在通州区半壁店区域建设全市第二家共有产权养老社区，预计今年开工建设，2020年有望实现入住。备受消费者关注的新试点产权分配方式基本确定，即复制现有试点的模式，由企业和购房者分别占有5%和95%，购房者将拿到50年的共有产权不动产证，每间养老居室仍需有60岁以上老人居住，每个月将缴纳一定数额的服务费。新试点项目还将建设配套的社区卫生服务中心和幼儿园，房价与周边商品房价格基本平齐。
推广，将对养老行业影响巨大
一旦推广，无疑将对整个养老产业产生巨大的影响。
众所周知，养老产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况。但如果可以实现医疗卫生慈善用地出售产权，企业便可以快速回笼资金，“轻装”上阵。
根据《共有产权养老服务设施试点方案》，恭和家园的养老居室由养老服务企业与符合条件的购买者共同持有，其中企业只占5%的份额，这无疑大大减轻了养老服务企业的投入成本，有利于资金快速回笼。
北京民政局副局长李红兵也表示：“共有产权试点，释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务。这种模式，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业，破解了建设养老设施资本流动性的瓶颈。”
北京市民政局 北京市住房和城乡建设委员会关于印发《共有产权养老服务设施试点方案》的通知
京民福发〔2016〕73号
朝阳区民政局、住房城乡建设委，乐成老年事业投资有限公司：
为引导和促进社会资本参与养老服务业，根据《北京市人民政府关于研究本市“医养结合”养老服务模式试点有关工作的会议纪要》（2014年第165号）要求，探索推动“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的养老设施服务模式，经综合研究，决定支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地进行试点。现将试点方案印发给你们，请按照部门职责和管理权限，抓好试点落实和工作跟进。
试点过程中，遇到的情况和问题请及时报告市民政局和市住房城乡建设委。
北京市民政局
北京市住房和城乡建设委员会
2016年2月4日
共有产权养老服务设施试点方案
为落实《北京市人民政府办公厅关于尽快落实“医养结合”试点项目有关政策的通知》〔京政办函（2013）37号〕精神，加快本市养老服务业发展，引导和促进社会资本参与养老服务事业，根据《北京市人民政府关于研究本市“医养结合”养老服务模式试点有关工作的会议纪要》（2014年第165号）要求，支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地，探索研究“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的养老公寓服务模式，制定本试点方案。
一、试点项目基本情况
试点项目为北京市朝阳区双桥恭和苑养老服务设施项目，位于朝阳区双桥西巷6号，总建筑面积49120平方米，其中地上建筑面积36770平方米、地下建筑面积12350平方米。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构（医疗/养护中心）、活动室、餐厅等，建设单位为乐成老年事业投资有限公司。
二、试点项目运营模式
（一）建设单位可将养老设施居室分割销售，建设单位和购买人按份共有居室产权，其中建设单位所持产权份额为5%，购买人所持产权份额为95%，养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。
（二）养老服务设施项目建设完成后，建设单位应当对自持部分长期持有运营，并为入住老年人提供医疗、养护等养老服务，满足其养老服务需求，具体养老服务费用由建设单位根据服务内容参照市场价格确定。
三、试点项目入住人资格
为保证本项目的养老服务设施属性，建设单位需限定养老设施居室入住人资格为年满60周岁（含）以上的老年人，但与入住人共同居住的亲属或者陪住人员除外，陪住人员原则上不得超过两人。其中，对配合执行北京市城市人口疏解任务的老年人及符合《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》(京民福发〔2015〕283号)规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。
四、试点项目销售管理
（一）养老设施居室预售要求：建设单位预售养老设施居室（含地下车位）95%产权份额，应取得市住房城乡建设委核发的《商品房预售许可证》， 销售价格需遵循《商品房销售明码标价规定》，实行“一房一价”明码标价。
（二）养老设施居室购买人资格：养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（三）购买人/入住人信息登记与报备规定：购买人购买养老设施居室时，应当填写《共有产权养老设施居室购买/入住登记表》，建设单位应当将该登记表、购买人及入住人资料向民政部门进行报备。养老设施居室入住人发生变更的，建设单位需在30日内向民政部门变更报备。
（四）购买合同签署：建设单位应当与购买人网上签署《商品房预售合同》并进行联机备案，通过合同明确双方的权利义务关系，合同中应当明确出售的为养老设施居室95%的产权份额，剩余5%由建设单位持有；其他内容如付款方式、交付时间等参照《商品房预售管理办法》执行。
五、试点项目再交易管理
（一）为了保证建设单位能够持有经营养老服务设施项目，建设单位不得将其持有的共有养老设施居室产权份额转让给第三方；购买人有权转让其持有的共有产额份额，但需经建设单位书面同意。建设单位同意转让的，应配合办理相关手续，不得设置条件和障碍。
（二）再交易购买人亦应具备北京市户籍（含持有《北京市工作居住证》）或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。
（三）购买人转让其产权份额时，应当与再交易购买人按照北京市存量房交易管理流程进行，本试点方案中有特殊规定的除外。
六、试点项目监督管理
试点项目的属地民政部门应对项目后期的运营，包括入住人、养老服务项目质量等进行监督管理；住建（房管）部门应对项目销售管理、再交易管理等进行监督管理，如发现建设单位有违规行为，有权对建设单位进行纠正，并视情节轻重予以相应处罚。试点项目的实施推进情况，由市民政局牵头，及时向市政府报告。需要协调其他部门的，由市民政局会同市住房和城乡建设委研究提出。
七、本试点方案未尽事宜依据相关法律法规执行。
试点内容推广，无疑将对整个养老产业产生巨大的影响。对于这件事情，您怎么看？
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